Dans le secteur de l’investissement locatif, l’une des plus grandes inquiétudes des propriétaires est de faire face au problème de loyer impayé. Ce non-paiement qui est généralement dû à l’insolvabilité du locataire compromet la rentabilité de l’investissement. Pour éviter ce désagrément, il est important de s’assurer de trouver un locataire solvable. Mais que signifie exactement locataire solvable. Découvrez-le dans cet article.
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La solvabilité, qu’est-ce que c’est ?
La solvabilité d’un locataire désigne le fait que celui-ci ait assez de revenus pour s’acquitter chaque mois du loyer et des charges liées au logement qu’il veut louer. Autrement dit, un locataire solvable est une personne capable de payer l’intégralité de son loyer et de ses charges locatives de manière ponctuelle.
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Pour évaluer la solvabilité d’un locataire, les propriétaires doivent se servir du ratio de solvabilité ou taux d’effort pour déterminer sa capacité locative. Selon le principe de base, le locataire solvable est celui dont les revenus sont trois fois supérieurs au loyer. Cet écart entre le montant du loyer et ses revenus lui permet d’avoir assez d’argent afin de satisfaire ses divers autres besoins.
Alors, pour identifier un locataire solvable, les bailleurs doivent s’appuyer sur les revenus mensuels. Ces derniers regroupent le salaire et les éventuelles prestations sociales telles que les allocations logement entre autres. Mais, dans la pratique, la règle du 30 % peut être modifiée. En effet, très peu de personnes peuvent se conformer à ce principe. De ce fait, pour déterminer la solvabilité d’un candidat, les propriétaires veillent à ce que le revenu dépasse 2 à 2,5 fois la somme du loyer.
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Aussi, les besoins ne sont pas les mêmes. Une personne ayant de faibles revenus avec peu de dépenses peut s’acquitter ponctuellement de son loyer. Contrairement à elle, un individu dont les revenus sont élevés et les dépenses sont grandes en sera incapable. Dans ce cas, certains propriétaires exigent que les revenus soient 3,5 fois supérieurs au montant du loyer. L’inconvénient est que cela restreint le nombre de personnes pouvant accéder à l’offre.
Comment savoir si un locataire est solvable ?
Pour savoir qu’un locataire est solvable, les propriétaires bailleurs doivent vérifier un certain nombre d’éléments.
Vérifier les revenus
Le niveau de revenus est un critère primordial de solvabilité. C’est le premier paramètre à prendre en compte dès que les candidatures sont reçues. Il faut aussi s’assurer que le candidat a une situation financière stable. Prenez donc le temps de faire toutes les recherches nécessaires à ce sujet.
Demander des pièces justificatives
Comme dit plus haut, la règle sur les revenus présente plusieurs défauts. Il est donc nécessaire de prendre en compte d’autres critères. Ainsi, le propriétaire doit demander à son futur locataire certaines pièces justificatives. D’après la loi Alur, ce dernier doit fournir une attestation d’emploi permettant de savoir s’il est en CDI ou en CDD. À défaut de cette pièce, il peut présenter un certificat de location délivré par son ancien bailleur afin de prouver qu’il est à jour dans le paiement de ses loyers.
Le bailleur doit aussi demander une photocopie des trois derniers bulletins de salaire pour les candidats salariés ou le dernier avis d’imposition pour les non-salariés. Le propriétaire a aussi la possibilité de réclamer le relevé d’identité bancaire du locataire afin de savoir si ce dernier possède un compte bancaire.
Par contre, il est formellement interdit de demander certains documents. Il s’agit entre autres de la carte d’assuré social, de la photo d’identité, de la copie du relevé de compte postal ou bancaire et de l’attestation de bonne tenue de compte bancaire. Soulignons qu’il est possible que les documents présentés par le candidat soient falsifiés. Alors, il est nécessaire de demander les documents originaux pour effectuer une comparaison avec les photocopies reçues.
Exiger un garant ou un cautionnement bancaire
Outre les documents justificatifs, il peut être nécessaire d’exiger que le candidat ait un garant physique. Mais ce dernier doit aussi être solvable. Alors, il est important de vérifier sa solvabilité en plus de celle du locataire en lui demandant également un dossier de solvabilité. De même, le locataire peut justifier sa solvabilité grâce à un cautionnement bancaire.
Contacter l’ancien bailleur
Pour vérifier la solvabilité de votre futur locataire, vous devez enfin contacter son ancien bailleur. Celui-ci vous dira si avec lui votre candidat a été capable de s’acquitter régulièrement de son loyer. Vous pourriez aussi avoir d’autres informations importantes.
En résumé, un locataire solvable est un locataire qui possède des revenus suffisants pour payer son loyer tout en subvenant à ses autres besoins.
Pourquoi la solvabilité locataire est-elle importante pour les propriétaires ?
La solvabilité du locataire revêt une importance capitale pour les propriétaires. En effet, avoir un locataire solvable permet d’éviter de nombreux problèmes financiers et juridiques.
La solvabilité garantit le paiement régulier du loyer. Pour un propriétaire, il est nécessaire de percevoir son loyer chaque mois afin de couvrir les charges liées à son bien immobilier et de maintenir sa rentabilité. Un locataire insolvable risque de ne pas pouvoir honorer ses obligations financières, ce qui peut entraîner des retards ou même des impayés.
Un locataire solvable offre une plus grande stabilité au niveau du bail. Les propriétaires recherchent généralement des occupants durables qui respecteront les termes du contrat sur la durée prévue. Un locataire insolvable risque davantage de rencontrer des difficultés financières et pourrait être contraint d’interrompre prématurément sa location, engendrant ainsi des perturbations dans la gestion immobilière pour le propriétaire.
La solvabilité est aussi importante pour minimiser les risques de litiges entre le propriétaire et le locataire. Lorsque le paiement du loyer devient problématique ou inexistant, cela peut déclencher un contentieux judiciaire pouvant entraîner des frais supplémentaires et une perte considérable en temps et en énergie pour toutes les parties concernées.
Les critères utilisés par les propriétaires pour évaluer la solvabilité d’un locataire
Les propriétaires utilisent différents critères pour évaluer la solvabilité d’un locataire potentiel. Ces critères leur permettent de se faire une idée plus précise de la capacité du candidat à honorer ses obligations financières. Voici quelques-uns des éléments pris en compte :
Le revenu et l’emploi : Les propriétaires souhaitent généralement que le revenu mensuel du locataire représente au moins trois fois le montant du loyer. Cela garantit que le locataire dispose de ressources suffisantes pour couvrir les dépenses courantes et régler son loyer sans difficulté. Ils vérifient aussi si le locataire est employé de manière stable, avec un contrat à durée indéterminée ou une situation professionnelle pérenne.
L’historique financier : Les propriétaires peuvent consulter l’historique financier du locataire en demandant des références bancaires et des relevés de compte récents. Cela leur permet d’évaluer si le candidat a déjà rencontré des problèmes financiers tels que des découverts fréquents ou des impayés.
La stabilité résidentielle : Un locataire qui change souvent de logement peut être perçu comme étant moins fiable sur le plan financier. Les propriétaires préfèrent donc généralement les candidats qui ont une certaine stabilité résidentielle, c’est-à-dire ceux qui restent dans un même logement pendant une période prolongée.
Les références : Les propriétaires peuvent également demander des références, telles que des anciens propriétaires ou des employeurs, afin de vérifier la fiabilité du locataire.
En utilisant ces critères, les propriétaires peuvent prendre une décision éclairée lorsqu’ils choisissent leur locataire. Cela leur permet de minimiser les risques de loyers impayés et d’autres problèmes financiers.
