Un locataire qui accumule deux mois de retard sur son loyer déclenche aujourd’hui un signalement auprès de la CAF. À partir du 1er janvier 2027, ce mécanisme change : le seuil d’impayé est redéfini, les délais raccourcis, et les obligations du propriétaire bailleur renforcées. Deux décrets publiés le 12 février 2026 posent les bases de cette nouvelle loi sur les loyers impayés.
Nouveau seuil d’impayé de loyer : le calcul en euros remplace le multiple de loyer
Jusqu’ici, la CAF et la MSA considéraient qu’un impayé était constitué quand la dette cumulée du locataire atteignait deux fois le montant du loyer mensuel net (charges comprises, après déduction de l’aide au logement). Ce mode de calcul posait un problème concret : pour un petit loyer de 300 euros, le seuil de déclenchement tombait à 600 euros.
Pour un loyer de 900 euros, il fallait accumuler 1 800 euros de dette avant que la situation ne soit officiellement reconnue. L’écart de traitement entre petits et gros loyers était significatif.
À compter du 1er janvier 2027, un impayé est établi dès 450 euros de dette ou trois mois de retard, quel que soit le montant du loyer. Le premier des deux critères atteint suffit à déclencher la procédure. Ce double seuil fixe uniformise le traitement entre petits et gros loyers.
Concrètement, un locataire dont le loyer résiduel (après aide au logement) s’élève à 200 euros par mois sera en situation d’impayé reconnu au bout de trois mensualités non payées, même si sa dette n’atteint pas 450 euros. À l’inverse, un locataire avec un loyer résiduel de 500 euros déclenchera le seuil dès le premier mois non réglé.
Versement de l’APL au propriétaire et suspension : un calendrier accéléré
Vous percevez une aide au logement et accumulez du retard ? Le changement le plus direct vous concerne. Une fois l’impayé constaté selon les nouveaux critères, l’APL pourra être versée directement au bailleur sans attendre que la dette s’aggrave. Cette bascule du versement, déjà possible dans l’ancien système, sera déclenchée plus tôt grâce au seuil abaissé.
La suspension de l’aide au logement intervient aussi plus rapidement si le locataire ne met pas en place un plan d’apurement. Avant la réforme, plusieurs mois pouvaient s’écouler entre le premier retard et la réaction de la CAF. Le nouveau dispositif resserre ce délai.
Ce que le propriétaire doit faire dans les deux mois
Le bailleur a désormais l’obligation de signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dans un délai de deux mois après sa constatation. Ce signalement conditionne le maintien de l’aide au logement et la possibilité de la percevoir à la place du locataire.
- Le signalement doit être adressé à la caisse dont dépend le locataire (CAF ou MSA), pas au tribunal.
- Le non-respect de ce délai de deux mois peut retarder le versement direct de l’aide au propriétaire.
- Le signalement ne remplace pas la mise en demeure adressée au locataire, qui reste une étape distincte et obligatoire.
Commandement de payer : le délai passe à six semaines et le formalisme se durcit
Le commandement de payer est l’acte délivré par un commissaire de justice (ancien huissier) qui ouvre formellement la voie vers la résiliation du bail et l’expulsion. Depuis les textes de juillet 2026, le délai laissé au locataire pour régulariser sa dette passe à six semaines pour certains baux d’habitation.
Ce délai de six semaines n’est pas le seul changement. L’acte lui-même doit désormais mentionner explicitement plusieurs informations, sous peine de nullité :
- Le délai exact dont dispose le locataire pour payer ou saisir le juge.
- Les coordonnées des organismes d’aide (Action Logement, FSL, associations agréées).
- Les voies de recours et de défense du locataire, y compris la possibilité de demander des délais de paiement au juge.
Un commandement de payer qui omet ces mentions peut être annulé par le tribunal. Pour le propriétaire, cela signifie repartir de zéro dans la procédure. Vérifiez chaque mention obligatoire avant de valider l’acte avec votre commissaire de justice.
Rôle renforcé de la CCAPEX dans la prévention des expulsions
Les décrets de février 2026 ne se limitent pas à modifier un seuil chiffré. Ils renforcent le rôle de la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette instance départementale, qui réunit services sociaux, préfecture, CAF et bailleurs, intervient désormais plus tôt dans le traitement des dossiers.
Avant 2027, la CCAPEX était souvent saisie tardivement, quand la dette était déjà lourde et la procédure d’expulsion lancée. La réforme intègre la CCAPEX dès le signalement de l’impayé à la CAF, ce qui permet de proposer un accompagnement social ou un plan d’apurement avant que la situation ne se dégrade.
Pour les propriétaires, cette évolution a un effet pratique : les plans d’apurement proposés par la CCAPEX, s’ils sont acceptés par le locataire, peuvent éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse. Pour les locataires en difficulté, c’est un filet de sécurité activé plus tôt.
Réforme non rétroactive : quels dossiers sont concernés
Les nouvelles règles s’appliquent aux situations signalées à partir du 1er janvier 2027. Un dossier d’impayé ouvert avant cette date reste soumis à l’ancien régime, avec le seuil calculé en multiple de loyer. Aucun dossier en cours ne basculera automatiquement vers les nouveaux critères.
Cette non-rétroactivité a une conséquence directe pour les propriétaires confrontés à un impayé fin 2026 : il peut être stratégiquement pertinent de signaler la situation avant le 31 décembre 2026 si l’ancien seuil est déjà atteint, plutôt que d’attendre janvier et les nouvelles modalités. À l’inverse, si la dette n’atteint pas encore le seuil actuel mais dépasse 450 euros, attendre janvier 2027 permettra un signalement plus rapide.
La frontière entre les deux régimes crée une période de transition où chaque semaine compte. Propriétaires comme locataires ont intérêt à vérifier dès maintenant leur situation auprès de la CAF ou de la MSA pour anticiper le régime applicable à leur dossier.
